Se define como el derecho o facultad de poseer
algo que es objeto dentro del marco jurídico aplicable. Es el derecho real que
implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el
ordenamiento jurídico concede sobre un bien. En el ámbito legal la propiedad es
el poder directo que se ejerce sobre un bien. Este poder otorga a su titular la
capacidad de disponer libremente del objeto y sus frutos, teniendo como
limitaciones aquellas que imponga la misma ley.
Características
®
La propiedad es un derecho exclusivo o
excluyente: en este sentido el propietario se beneficia solo él de los
provechos de la cosa, y además de ello el propietario puede negar a terceros el
uso y goce de la cosa.
®
La propiedad es un derecho pleno: esto implica
un poder absoluto sobre la cosa, mientras ese poder no esté contrario a
determinada ley.
®
La propiedad es un derecho elástico: admite
reducción en sus poderes; pero siempre
®
El derecho de propiedad es perpetuo: en este
sentido no se extingue por razón de tiempo, tampoco se extingue por muerte del
titular ya que se trasmite en sucesión.
®
El derecho de propiedad es autónomo: este no
presupone la existencia de un derecho de mayor alcance sobre la cosa.
Elementos
de la Propiedad
Elemento
Subjetivo: El sujeto activo del derecho de propiedad puede ser
cualquier persona natural o jurídica, tenemos en cuenta que las personas
naturales con el solo hecho del nacimiento tienen capacidad de goce y en
consecuencia son susceptibles de ser propietarios. Ahora bien, si no referimos
al ejercicio de los poderes que involucra la propiedad se debe tener la
capacidad de goce. Los entes colectivos deben haber cumplido con todos los
requisitos establecidos en cada legislación a los fines de obtener la capacidad
de goce, que en realidad es inseparable del concepto de persona jurídica, para
que sean posibles titulares del derecho de propiedad.
Elemento
Objetivo: Constituyen objeto de derecho todas las cosas que no
estén legalmente excluidas de su esfera material, El artículo 546 del código
civil admite la propiedad de los bienes inmateriales, señalando que “el
producto o valor del trabajo o industria lícitos, así como las producciones del
ingenio o del talento de cualquier persona, son propiedad suya y se rigen por
las leyes relativas a la propiedad en general y a las especiales sobre esta
materia. Abundan leyes que establecen limitaciones especiales tanto para la
propiedad mueble como para la inmueble, así también hay leyes especiales para
la propiedad intelectual e industrial.
Contenido de los Derechos de Propiedad.
Este es reconocido desde el derecho romano, los
cuales eran identificados como los Tributos del Derecho de Propiedad los cuales
son El Ius Utendi (uso) El Ius Fruendi: (derecho de percibir los frutos) El Ius
Abutendi (abuso o poder de disposición).
Según el Código Civil Venezolano en su Art. 545 “La
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”.
Siendo calificado como un derecho real por excelencia dado que el
contenido del Derecho de la Propiedad está compuesto por tres facultades principales
que son: la facultad de libre disposición, la del goce o disfrute y la de
exclusión.
· La Facultad de Libre Disposición: es la facultad de disponer o transferir el propietario sus
derechos a otra persona. Normalmente dicha facultad se identifica con la de enajenar,
pero esta también incluye como formas del ejercicio de la libre disposición,
que son los de gravar o limitar, transformar y destruir.
® Enajenar: el propietario tiene la facultad de
trasmitir su derecho a otra persona a título oneroso (compra-venta), gratuito
(donación), inter-vivos o mortis-causa (herencia), sin perjuicio de
limitaciones legales voluntarias.
® Limitar o Gravar: el dueño puede
desprenderse de alguna de la facultad que integran su propiedad y transferirla
a un tercero, dando lugar a los derechos reales limitados.
® Transformar: es el poder de variar la
naturaleza, forma o destino de una cosa. (trasformar un terreno en una
edificación).
® Destruir: es el poder de aniquilar o
inutilizar la cosa para la función específica que tiene (Ius Abutendi).
·
La Facultad de Goce y Disfrute: es la facultad
que permite al propietario utilizar directamente la cosa para la satisfacción
de sus necesidades según sea la naturaleza de esta. La cual se divide en tres
que son el uso, el disfrute o goce y por último el abuso o consumo.
® Uso: es la utilización de la cosa
misma (Ius Utendi).
® Disfrute o goce: es la obtención
y apropiación de los frutos (Ius Fruendi).
® Abuso o consumo: utilizar las
cosas consumibles por naturaleza (Ius Abutendi)
·
La Facultad de Exclusión: estas facultades
son complemento y garantía de las de aprovechamiento, puesto que permite al
dueño impedir la intromisión o perturbación de terceros en la utilización o
disfrute de la cosa.
Ocupación
Es el acto que consiste en la aprehensión o
toma de posesión de una cosa que no tiene dueño, con intención de hacerla
propia, en nuestra legislación, el código civil nos refiere en su artículo 797:
“las cosas que no son de la propiedad de nadie, pero que pueden llegar a serlo
de alguien, se adquieren por la ocupación; tales son los animales que son
objeto de caza o de la pesca, el tesoro y las cosas muebles abandonadas.
Además de que la cosa este en abandono, también se requiere el
acto material de apropiación, acompañado con la intención de adquirir la
propiedad, lo que constituye la aprehensión. La sola toma material de contacto
con una cosa, aun cuando esta no tenga dueño, no da lugar a la ocupación, por ejemplo,
si una persona dormida se coloca en su mano un bien mueble abandonado. En ese
momento no podría sostenerse que haya ocupación, la cual, sin embargo,
existiría si una vez consciente persiste la relación material con la cosa, de
donde deriva su intención de tenerla como dueño.
Requisitos para adquirir la ocupación:
® Con relación al sujeto: debe haber intención
® Con relación a la cosa: debe ser susceptible de apropiación
® Con relación al acto: consiste en la toma de posesión de la cosa
Accesión
Es el derecho en virtud del cual el propietario de una cosa hace
suyo todo lo que está produce natural o artificialmente.
Accesión impropia: se origina por un
movimiento de adentro hacia afuera, en este caso el bien se destaca de otro del
que forma parte integrante. La cosa accesoria pertenece al titular del bien que
la genera, se comprende los frutos y los productos. El propietario puede
recoger los frutos engendrados por la cosa o abstenerse de hacerlo, cuando el
propietario llega a apropiarse de los frutos, la nota de “uso” que se añade al
dominio se transforma en “goce”, aun cuando en las prácticas resulte difícil
señalar los linderos entre estos atributos.
Accesión continua o propia: esta se origina
por la incorporación de una cosa accesoria a otra, bien por obra del
propietario o por influencia de un hecho natural.
Características de la accesión
® Es un modo de adquirir el dominio originario
® Es gratuito; a excepción de algunos casos de mueble a inmueble
donde importan sacrificios pecuniarios al adquiriente
® Es entre vivos
® Es a titulo singular
Fruto: Es todo aquello que la
cosa produce periódicamente y sin disminución o destrucción sensible de su sustancia.
Producto: Es todo aquello que la cosa
engendra, pero en forma no periódica, o con disminución o detrimento sensible
de la cosa.
La Prescripción
Es una manera de adquirir la
propiedad de bienes o extinguir una acción ligada a un Derecho de contenido
patrimonial por el transcurso del tiempo y requisitos de ley.
Tipos de
prescripción
Extintiva: Es la manera de extinguir
acciones ligadas a derecho de contenido patrimonial por iniciativa del acreedor
y por el transcurso del tiempo, también es conocida como prescripción
liberatoria.
Adquisitiva: Es el medio de adquirir, un
derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y
los requisitos señalados por ley. Se conoce también como usucapión.
Están sujetos a los derechos reales
y de crédito, es decir, los de contenido estrictamente patrimonial. Se refiere
a los derechos y acciones de cualquier clase. Tienen en
común, que ambas necesitan el transcurso del tiempo
Tutela
de Propiedad
El derecho real de propiedad es la suma de atribuciones
que se confieren al titular de un bien o que la posesión brinda una tutela
jurídica temporal a través de las acciones posesorias o interdictos,
lógicamente que para defender o proteger la condición de propietario o
poseedor, se vale de diversas acciones, de diferente naturaleza o índole, para
lograr obtener el resultado esperado a través de una decisión judicial que
ponga fin a una controversia sobre un bien. Las cuales son las acciones reales,
acciones personales, las acciones petitorias y las acciones posesorias.
·
Acciones Reales: son
recursos que se interponen erga omnes, es decir, contra todos, teniendo como
función y carácter común de ellas la afirmación de la titularidad del derecho
real en cuestión, significa esto que el actor hace valer la titularidad del
derecho real que alega, con el objeto de conseguir el fin que desea.
·
Acciones Personales: estas
acciones personales no tutelan directamente la propiedad, sino que buscan el
cumplimiento de una obligación nacida de un pacto entre personas.
·
Acciones Petitorias: son aquellas
acciones para la defensa de la propiedad, que tienen por finalidad asegurar y
afirmar la titularidad de tal derecho en contra de quien lo rebate. Las
primordiales acciones reales petitorias que protegen el derecho real de
propiedad son:
®
La Acción Reivindicatoria, en
la cual el actor solicita la restitución de la cosa que le pertenece y que otra
persona posee o detenta.
®
La Acción de Declaración de Certeza, con
ella el actor busca que, judicialmente, se afirme que es el propietario de la
cosa que él alega.
®
La Acción de Deslinde, solo
se persigue, a través de ella, determinar los límites entre dos inmuebles
contiguos.
®
La Acción Negatoria,
aquélla ejercida por el titular del derecho real de propiedad, impugnando o
desvirtuando el derecho real sobre cosa ajena que un tercero alega tener sobre
ella.
·
Acciones Posesorias: éstas
no tutelan directamente la propiedad sino el poder de hecho que se ejerce sobre
un bien, es decir, la posesión.
Limitaciones
Legales de la Propiedad
Las limitaciones legales son inherentes a la
propiedad predial tanto en su aspecto activo como pasivo, por ello:
·
No nacen separadamente del derecho de propiedad
sobre el predio afectado, ni tiene un título de adquisición distinto a éste.
·
No constituyen derechos ni deberes autónomos,
sino que desde el punto de vista activo forman parte de las facultades que
comprenden la propiedad y desde el punto de vista pasivo, son uno de los
deberes inherentes al dominio.
·
Las facultades correspondientes a las
limitaciones que nos ocupan no se extinguen por el no uso precisamente porque
no constituyen un derecho distinto de la propiedad y ésta no se extingue por el
no uso.
La acción para hacer valer una limitación legal
y una acción real porque no es sino un aspecto de la facultad de hacer valer
judicialmente el derecho de propiedad. Así puede hacerse valer en forma de
acción petitoria, por la misma razón, mediando posesión, puede hacerse valer
por vía posesoria.
·
Las limitaciones de referencia nacen
automáticamente tan pronto se verifiquen los respectivos presupuestos legales
sin que para adquirir la facultad correspondiente el propietario en cuestión
deba desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni mucho menos
pedir la intervención de la autoridad judicial.
·
Las limitaciones en estudio establecen
relaciones entre particulares y no frente al Estado, aunque puede existir una
fiscalización estatal para mejor tutela de esos intereses privados, Todo cuanto
concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales.
·
Es posible que una limitación legal establecida
en interés privado coincida en su contenido con una limitación establecida en interés
público, pero en tal caso ambas conservan su independencia de modo que puede
desaparecer una de ellas y subsistir la otra.
Limitaciones
cuya esencia es la Utilidad Pública
Se definen por el interés que tutelan
predominantemente: la utilidad pública, así como las definiciones de las
limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado por
ellas no tiene contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerla de
naturaleza diferente). Así, por ejemplo, el propietario sujeto a expropiación
por causa de utilidad pública o social no tiene por ello derecho de expropiar a
su vez (aunque tiene derecho a ser indemnizado).
Sistema Jurídico: Las limitaciones legales
establecidas en interés público no se encuentran reguladas en el código Civil
que: “Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por las leyes y
reglamentos especiales”. Son muy diversas y se refieren al curso de las aguas,
a la conservación de los bosques, al paso por las orillas de los ríos y los
canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de
los caminos y otras obras públicas, todo de conformidad con el Artículo 645 del
Código Civil: “Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por
objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al
curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a
la navegación aérea a la construcciones y reparación de caminos y otras obras
públicas.
Limitaciones
cuya esencia es la Utilidad Privada
Estas operan sobre las relaciones de vecindad y
tienden a asegurar la armónica coexistencia y la posibilidad de ejercicio
simultáneo de varios derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos
próximos, o a asegurar indirectamente, necesidades elementales de la vida como
la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar
la salud.
Régimen Jurídico: las limitaciones legales que
tienen por objeto la utilidad privada se rigen por las disposiciones del Código
Civil, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes y reglamentos, así lo
establece el Artículo 646 “las limitaciones legales de la propiedad predial por
utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la presente Sección y por
las leyes y ordenanzas sobre policía”
La expropiación en Venezuela
La Expropiación,
es una institución de Derecho Público, que consiste en la transferencia
coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante
indemnización, concretamente, a un ente de la Administración Pública dotado de
patrimonio propio; pudiendo expropiarse un bien para que éste sea explotado por
el Estado o por un tercero. La
expropiación posee dos notas características, primera que la expropiación es
una transferencia de carácter coactivo, lo que hace de ella una institución
característica del Derecho Público que no puede ser asimilada a la compra venta
prevista en el derecho privado; segundo que el expropiado tiene derecho a
recibir a cambio una indemnización equivalente al valor económico de la cosa
expropiada, lo que la diferencia de la Confiscación.
La expropiación como institución de derecho
público, constituye la única excepción al Derecho
de Propiedad, al cual la Carta Magna le otorga el carácter de derecho
humano fundamental, ratificando así los tratados internacionales suscritos por
Venezuela en materia de derechos humanos.
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Articulo 115),
y el Código Civil (Articulo 547) definen a esta figura, pero de manera más
clara lo hace la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social,
(Articulo 2), la cual establece que “La
Expropiación es una institución de Derecho Público, mediante la cual el Estado
actúa en beneficio de una causa de utilidad pública o de interés .social, con
la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o
algún otro derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia
firme y pago oportuno de justa indemnización”.
Existen otras leyes especiales que incluyen a la
expropiación como figura de excepcional al derecho de propiedad; entre ellas se
encuentran la Ley de Tierras, la Ley de Minas, la Ley de Hidrocarburos y la Ley
del Sistema de Transporte Ferroviario, entre otras. Es tal la importancia de la Expropiación como
limitación a la propiedad de los ciudadanos, que en sus fases intervienen los
diferentes poderes públicos: el Poder Legislativo en el Decreto de Utilidad
Pública (Asamblea Nacional, Consejos Legislativos o Concejos Municipales), el
Poder Ejecutivo en el Decreto de Expropiación (Presidencia de la Republica,
Gobernaciones, o Alcaldías), y el Poder Judicial en el Juicio de Expropiación
(Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y el Tribunal Supremo de Justicia,
quien conoce de las apelaciones).
Toda la normativa venezolana, coincide en los tres
factores indispensables, que debe cumplir la Administración Pública para llevar
a cabo una expropiación de manera legítima:
1)
La Utilidad Pública o Social: Es la única justificación para
que el Estado afecte la propiedad de un particular. La Ley de Expropiación por
Causa de Utilidad Pública o Social, en su Artículo 3, enfoca la utilidad
pública hacia la ejecución determinadas obras que “procuren el beneficio común”;
el uso público justifica la adquisición forzosa de un determinado un terreno,
edificio o casa, los cuales son indispensables para la ejecución una
determinada obra. Últimamente se ha
declarado erróneamente la utilidad pública o social de edificaciones que no
prestarán un servicio a todo un colectivo, sino a determinadas personas. Con el
anuncio expropiaciones para edificios desocupados o alquilados, para la
posterior reventa o adquisición, no se cumple el objetivo final de la
expropiación, la cual es que el bien quede en el patrimonio del Estado y que
las edificaciones puedan ser utilizadas por cualquier ciudadano y no por uno
determinado. No se puede expropiar a un particular para beneficiar a
otro.
2) El Justiprecio o Justa
Indemnización: Es la
cantidad que va a pagar el ente expropiante a el propietario del inmueble, la
cual según la Ley, debe ser determinada por tres peritos evaluadores
certificados, que deben tomar en cuenta tres elementos de obligatoria
apreciación: A) El valor fiscal que el propietario haya declarado o
aceptado tácitamente; B) Los precios promedios de las
ventas de inmuebles similares realizadas los doce meses anteriores al avalúo; C) Las
ventas o transmisiones de la propiedad afectada realizadas los seis meses anteriores al informe. Esta
indemnización tiene como objetivo que la persona, ni se enriquezca, ni se
empobrezca, y que no sea lesionada desde el punto de vista patrimonial.
3) El Pago Oportuno y
Efectivo: Se
refiere a que el Estado, no puede pagar con ningún bono de su emisión o
permutarlo por otro bien, ni tampoco realizar pagos a plazo o pagos parciales.
Solo con la entrega del dinero al propietario (arreglo amigable) o al Tribunal
(juicio de expropiatorio), se realiza la transferencia de la propiedad al Estado
y la ocupación del inmueble, por parte del Estado.
La comunidad
La
comunidad se encuentra plasmada y tipificada en el Código Civil Venezolano en
su Art. 759 “las comunidades de bienes se regirán por las disposiciones del
presente título, a falta de pacto entre los comuneros o disposiciones
especiales”.
La
Comunidad Pro-Indiviso es aquella donde el derecho de cada comunero se extiende
a la totalidad del objeto común.
La
Comunidad Pro-Diviso se representa únicamente un haz de propiedades distintas,
sobre partes concretas y autónomas del objeto.
Dentro
de la naturaleza de la Comunidad existen dos teorías las cuales son las siguientes:
a- Teoría de las partes intelectuales de
la cosa común; es admisible una división
ideal, intelectual del objeto, es decir, cada partícipe tiene un derecho de
propiedad que versa, no sobre la integridad del bien, sino sobre la parte
intelectual que adhiere a su patrimonio.
b-
Teoría de la propiedad plúrima total; es la proporción o medida en que los
partícipes concurren en las utilidades, ventajas y cargas de la cosa común
donde se autoriza a fijar la fracción que a cada uno corresponderá al
practicarse la división.
Existen
distintas especies de comunidad como lo son:
a- Originaria y Derivativa; La primera supone el nacimiento del
derecho, para una pluralidad de sujetos, mientras que la derivativa tiene su
origen en un acto inter vivos o mortis causa.
b- Ordinaria o Forzosa: La primera conserva el derecho especial
de pedir la división de la cosa, mientras que la forzosa es cuando se oponga a
la partición.
c- Incidental,
Legal o Convencional: La primera es si toma su origen en hechos o actos
extraños a la voluntad de los partícipes, la segunda es cuando nace directamente
de la Ley, mientras que convencional surge por acuerdos voluntarios de los
intervinientes.
Los
comuneros poseen ciertos derechos y deberes los cuales son:
Que
poseen derechos cualitativamente iguales; a parte las cargas de la comunidad
serán proporcional a las respectivas cuotas; y también tienen igual carácter,
salvo que se pruebe que las cuotas son desiguales.
La
Propiedad Horizontal
Es una institución jurídica que hace alusión al conjunto
de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como
resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.
La
propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que
reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los
propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio.
El
objeto de los derechos de los propietarios comprende a los efectos del régimen
de propiedad horizontal los edificios, apartamentos o locales y las cosas comunes.
Las
Propiedades Horizontales en Venezuela
Gozan de un instrumento jurídico donde se
generan obligaciones, derechos y deberes a cada uno de los copropietarios con
el fin de mantener una vida estable en sociedad.
La
propiedad horizontal se puede extinguir de la siguiente manera:
a- Por destrucción total del edificio, b- Por destrucción de una porción del
edificio que represente, por lo menos, las tres cuartas partes del mismo, c- Por ruinas del edificio, y d. Por
decisión unánime de los propietarios.
Los
Derechos de los Comuneros se pueden dividir en dos, los relativos a sus cuotas,
donde según la Ley “Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los
provechos o frutos provenientes”; y los relativos a la cosa común.
Cada
comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un
modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas
contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros
servirse de ellas según sus derechos, lo cual implica que este derecho tenga
limitaciones.
En
principio, la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad
horizontal corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de
Condominio y al Administrador. Por lo regular, es a este último a quien se
confía las funciones propias de este cargo y, en la mayoría de los casos, es
nombrado inicialmente por el enajenante de los apartamentos y locales que
integran el edificio.
Anudado
a lo antes expuesto, se puede anexar cuando la cosa común se divide entre los
comuneros, la comunidad generalmente sufre su disolución, bien cuando ocurre de
forma amistosa o voluntaria, donde se liquida el régimen comunitario,
convirtiéndose la cuota de cada comunero en un correspondiente y proporcionado
derecho exclusivo sobre un bien concreto, con compensaciones o sin ellas.
